BRÚIXOLA
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Piso en venta en Carrer de la Ciutat, 6 en Centre Històric por 188.000 €

188.000 €
2.265 €/m²

83 m² · Vic·3 hab·1 banys

Cal reformarETE C
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Pendent verificar4% per sota mediana · 2.356 €/m²lloguer mercat 946 €/mescashflow durant 183 €/mes1 per verificar · any de construccióprimer cop fa 8 setmanes

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Tesis d'inversió · model determinista

ITP 10% · hipoteca 3.50% × 25a · apreciació 3.5%/a

Cashflow · long-let

NEGATIU

Lloguer · mercat

Capital inicial
59.220 €
Quota mensual hipoteca
753 €/mes
Despeses mensuals (IBI+com.+manten.)
329 €/mes
Lloguer brut mensual
946 €/mes
Cashflow durant hipoteca
−183 €/mes
Cashflow després de hipoteca (any 26+)
570 €/mes
Retorn cash-on-cash anual
PER (anys per recuperar inversió)

Appreciation · buy-and-hold

CAGR 3.5%

Espanya residencial · 1995–2024 nominal

Valor projectat any 5
223.285 €
Valor projectat any 10
265.193 €
Valor projectat any 25
444.290 €
Múltiple sobre capital · 25a
6.2×
Equity al final hipoteca (any 25)
422.076 €

Renovate + flip

-57%

1000€/m² · 9 mesos · sortida +10% sobre mediana ciutat

Cost reforma
83.000 €
Carry cost durant obra
9.734 €
Preu sortida estimat
215.143 €
Benefici net
-87.106 €
Retorn sobre capital deployable
-57.3%
  • · Cashflow durant la hipoteca és negatiu — la propietat no s'autofinança.
Suposicions: 80% LTV · Euribor 12m + 1% spread · IBI 0,3% anual · comunitat 100€/mes · manteniment 1% anual · vacancia 5% · costos sortida flip 10% · prima sortida 10% sobre mediana ciutat. Veure apps/web/lib/thesis.ts per al codi.

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