BRÚIXOLA
APN · 7ACEA05Dcadastre N/DBaix Camp

Piso en venta en Centre en Centre por 119.800 €

119.800 €
2.396 €/m²

50 m² · Reus·2 hab·1 banys

ReformatETE C
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Preu per sobre mediana17% per sobre mediana · 2.052 €/m²lloguer mercat 530 €/mescashflow durant 232 €/mes2 per verificar · any de construcció · risc okupacionalprimer cop fa 8 setmanes

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Tesis d'inversió · model determinista

ITP 10% · hipoteca 3.50% × 25a · apreciació 3.5%/a

Cashflow · long-let

NEGATIU

Lloguer · mercat

Capital inicial
37.737 €
Quota mensual hipoteca
480 €/mes
Despeses mensuals (IBI+com.+manten.)
255 €/mes
Lloguer brut mensual
530 €/mes
Cashflow durant hipoteca
−232 €/mes
Cashflow després de hipoteca (any 26+)
248 €/mes
Retorn cash-on-cash anual
PER (anys per recuperar inversió)

Appreciation · buy-and-hold

CAGR 3.5%

Espanya residencial · 1995–2024 nominal

Valor projectat any 5
142.285 €
Valor projectat any 10
168.990 €
Valor projectat any 25
283.117 €
Múltiple sobre capital · 25a
5.3×
Equity al final hipoteca (any 25)
268.961 €

Renovate + flip

-56%

0€/m² · 9 mesos · sortida +10% sobre mediana ciutat

Cost reforma
0 €
Carry cost durant obra
6.611 €
Preu sortida estimat
112.835 €
Benefici net
-24.860 €
Retorn sobre capital deployable
-56.1%
  • · Cashflow durant la hipoteca és negatiu — la propietat no s'autofinança.
  • · Pis ja reformat — la tesi de flip té marge negatiu o nul.
Suposicions: 80% LTV · Euribor 12m + 1% spread · IBI 0,3% anual · comunitat 100€/mes · manteniment 1% anual · vacancia 5% · costos sortida flip 10% · prima sortida 10% sobre mediana ciutat. Veure apps/web/lib/thesis.ts per al codi.

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