BRÚIXOLA
APN · D4107E06cadastre N/DBaix Camp

Piso en venta en Mas Iglesias en Migjorn por 250.000 €

250.000 €
2.632 €/m²

95 m² · Reus·3 hab·2 banys

ReformatETE C
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No autofinança · pressió mensual alta28% per sobre mediana · 2.052 €/m²lloguer mercat 1.006 €/mescashflow durant 441 €/mes2 per verificar · any de construcció · risc okupacionalprimer cop fa 8 setmanes

Anàlisi automàtic · 6 senyals

extret de l'anunci
  • Piscina
  • Jardí
  • Exterior
  • Calefacció
  • Aire condicionat
  • Ascensor

Descripció · original anunci

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Tesis d'inversió · model determinista

ITP 10% · hipoteca 3.50% × 25a · apreciació 3.5%/a

Cashflow · long-let

NEGATIU

Lloguer · mercat

Capital inicial
78.750 €
Quota mensual hipoteca
1.001 €/mes
Despeses mensuals (IBI+com.+manten.)
396 €/mes
Lloguer brut mensual
1.006 €/mes
Cashflow durant hipoteca
−441 €/mes
Cashflow després de hipoteca (any 26+)
560 €/mes
Retorn cash-on-cash anual
PER (anys per recuperar inversió)

Appreciation · buy-and-hold

CAGR 3.5%

Espanya residencial · 1995–2024 nominal

Valor projectat any 5
296.922 €
Valor projectat any 10
352.650 €
Valor projectat any 25
590.811 €
Múltiple sobre capital · 25a
5.4×
Equity al final hipoteca (any 25)
561.271 €

Renovate + flip

-76%

0€/m² · 9 mesos · sortida +10% sobre mediana ciutat

Cost reforma
0 €
Carry cost durant obra
12.574 €
Preu sortida estimat
214.387 €
Benefici net
-69.625 €
Retorn sobre capital deployable
-76.2%
  • · Cashflow durant la hipoteca és negatiu — la propietat no s'autofinança.
  • · Pis ja reformat — la tesi de flip té marge negatiu o nul.
Suposicions: 80% LTV · Euribor 12m + 1% spread · IBI 0,3% anual · comunitat 100€/mes · manteniment 1% anual · vacancia 5% · costos sortida flip 10% · prima sortida 10% sobre mediana ciutat. Veure apps/web/lib/thesis.ts per al codi.

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