BRÚIXOLA
APN · 9FE1BD37cadastre N/DVallès Oriental

Piso en venta en Carrer de Tarragona, 21 en Centre por 189.000 €

189.000 €
3.938 €/m²

48 m² · Granollers·1 hab·1 banys

ETE C
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No autofinança · pressió mensual alta34% per sobre mediana · 2.943 €/m²lloguer mercat 611 €/mescashflow durant 507 €/mes2 per verificar · estat de l'edifici · any de construccióprimer cop fa 8 setmanes

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Tesis d'inversió · model determinista

ITP 10% · hipoteca 3.50% × 25a · apreciació 3.5%/a

Cashflow · long-let

NEGATIU

Lloguer · mercat

Capital inicial
59.535 €
Quota mensual hipoteca
757 €/mes
Despeses mensuals (IBI+com.+manten.)
330 €/mes
Lloguer brut mensual
611 €/mes
Cashflow durant hipoteca
−507 €/mes
Cashflow després de hipoteca (any 26+)
250 €/mes
Retorn cash-on-cash anual
PER (anys per recuperar inversió)

Appreciation · buy-and-hold

CAGR 3.5%

Espanya residencial · 1995–2024 nominal

Valor projectat any 5
224.473 €
Valor projectat any 10
266.603 €
Valor projectat any 25
446.653 €
Múltiple sobre capital · 25a
4.6×
Equity al final hipoteca (any 25)
424.321 €

Renovate + flip

-89%

600€/m² · 9 mesos · sortida +10% sobre mediana ciutat

Cost reforma
28.800 €
Carry cost durant obra
9.780 €
Preu sortida estimat
155.400 €
Benefici net
-87.720 €
Retorn sobre capital deployable
-89.4%
  • · Cashflow durant la hipoteca és negatiu — la propietat no s'autofinança.
Suposicions: 80% LTV · Euribor 12m + 1% spread · IBI 0,3% anual · comunitat 100€/mes · manteniment 1% anual · vacancia 5% · costos sortida flip 10% · prima sortida 10% sobre mediana ciutat. Veure apps/web/lib/thesis.ts per al codi.

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