BRÚIXOLA
APN · F3C33261cadastre N/DBaix Camp

Piso en venta en Pastoreta en Centre por 130.000 €

130.000 €
1.806 €/m²

72 m² · Reus·3 hab·1 banys

ReformatETE C
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Pendent verificar12% per sota mediana · 2.052 €/m²lloguer mercat 762 €/mescashflow durant 62 €/mes2 per verificar · any de construcció · risc okupacionalprimer cop fa 8 setmanes

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Tesis d'inversió · model determinista

ITP 10% · hipoteca 3.50% × 25a · apreciació 3.5%/a

Cashflow · long-let

NEGATIU

Lloguer · mercat

Capital inicial
40.950 €
Quota mensual hipoteca
521 €/mes
Despeses mensuals (IBI+com.+manten.)
266 €/mes
Lloguer brut mensual
762 €/mes
Cashflow durant hipoteca
−62 €/mes
Cashflow després de hipoteca (any 26+)
459 €/mes
Retorn cash-on-cash anual
PER (anys per recuperar inversió)

Appreciation · buy-and-hold

CAGR 3.5%

Espanya residencial · 1995–2024 nominal

Valor projectat any 5
154.399 €
Valor projectat any 10
183.378 €
Valor projectat any 25
307.222 €
Múltiple sobre capital · 25a
6.7×
Equity al final hipoteca (any 25)
291.861 €

Renovate + flip

+19%

0€/m² · 9 mesos · sortida +10% sobre mediana ciutat

Cost reforma
0 €
Carry cost durant obra
7.078 €
Preu sortida estimat
162.483 €
Benefici net
9.156 €
Retorn sobre capital deployable
+19.1%
  • · Cashflow durant la hipoteca és negatiu — la propietat no s'autofinança.
  • · Pis ja reformat — la tesi de flip té marge negatiu o nul.
Suposicions: 80% LTV · Euribor 12m + 1% spread · IBI 0,3% anual · comunitat 100€/mes · manteniment 1% anual · vacancia 5% · costos sortida flip 10% · prima sortida 10% sobre mediana ciutat. Veure apps/web/lib/thesis.ts per al codi.

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