BRÚIXOLA
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Piso en venta en Carrer de Julià Centelles en Sant Miquel-Tres Torres por 179.900 €

179.900 €
2.367 €/m²

76 m² · Granollers·3 hab·1 banys

ReformatETE C
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Pendent verificar20% per sota mediana · 2.943 €/m²lloguer mercat 967 €/mescashflow durant 122 €/mes2 per verificar · any de construcció · risc okupacionalprimer cop fa 8 setmanes

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Tesis d'inversió · model determinista

ITP 10% · hipoteca 3.50% × 25a · apreciació 3.5%/a

Cashflow · long-let

NEGATIU

Lloguer · mercat

Capital inicial
56.669 €
Quota mensual hipoteca
720 €/mes
Despeses mensuals (IBI+com.+manten.)
320 €/mes
Lloguer brut mensual
967 €/mes
Cashflow durant hipoteca
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Cashflow després de hipoteca (any 26+)
598 €/mes
Retorn cash-on-cash anual
PER (anys per recuperar inversió)

Appreciation · buy-and-hold

CAGR 3.5%

Espanya residencial · 1995–2024 nominal

Valor projectat any 5
213.665 €
Valor projectat any 10
253.767 €
Valor projectat any 25
425.148 €
Múltiple sobre capital · 25a
6.5×
Equity al final hipoteca (any 25)
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0€/m² · 9 mesos · sortida +10% sobre mediana ciutat

Cost reforma
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Carry cost durant obra
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  • · Cashflow durant la hipoteca és negatiu — la propietat no s'autofinança.
  • · Pis ja reformat — la tesi de flip té marge negatiu o nul.
Suposicions: 80% LTV · Euribor 12m + 1% spread · IBI 0,3% anual · comunitat 100€/mes · manteniment 1% anual · vacancia 5% · costos sortida flip 10% · prima sortida 10% sobre mediana ciutat. Veure apps/web/lib/thesis.ts per al codi.

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